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撕碎团购费的面具丨这些年在南充缴的团购费,到底去哪里了?

发布于2019-12-21 分类:国内楼市 阅读(392)

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最近,团购费闹得很火!这篇文章有点长,小九耗费了数日的心思。希望大家能耐心看完,毕竟团购费是“神秘人物”,这也跟我们购房者息息相关。



交了团购费,这笔钱却不计入房价,也没有发票,这种事情相信很多人都遇到过的吧!最近有朋友通过渠道在某地买了一套房,在选好户型之后,置业顾问很快拿来了一张预算单,单子上有一栏很明显地写着“团购优惠,交5万抵35万”。




朋友起先还是很高兴,觉得开发商还是很有诚意,给出这么大的优惠,但是随着他的深入了解,他的心里却越来越不是滋味。原因就在于,所谓这“交5万抵35万”的优惠政策,虽然表面上他享受到了35万的优惠,但是,他交出去的5万元并不会计入总房款之中,也就是说原价135万的房子,在拿到所有优惠之后的总房款后大概是100万,然后加上“团购费”5万,他需要付出105万才能买到房子。


对此,朋友感到很不解,明明这35万元的购房优惠是他付出了5万元的真金白银换来的,但是为何不能计入总购房款里面?那这5万块钱到哪里去了?对此,小九也有很多疑虑。



买房也可以像拼多多一样了吗?


为啥买房非要收团购费,却不计入总房款,钱去哪儿了呢?


在买房的时候购房者都没有接触到某公司,更谈不上从该公司获得任何优惠以及会员服务!销售人员说购房者已经办理所有首付款,不能退任何费用,购房全过程我只和项目方接触,为什么我的X万购房款不计入总房款?而变成第三方中介机构的‘入会费’?


带着疑惑,小九泡在度娘的怀里无法自拔,并拜访了相关人员进行讨论。我就想清楚的知道,团购费到底怎么来的?团购费是用来做什么的?团购费最终流入了哪里?如果没有团购费,我们买房子会变成什么样? 


就我朋友这个事儿来说,这5万块无法在合同上进行体现,而且只有收据,如果他想要转手卖出的话,房屋的价值肯定会大打折扣,因为买房子的人看的只会是合同上写明的房屋价格100万,但是他却真实多付出了5万元,这5万块钱买家肯定不会认,除了让房屋价值大打折扣之外,经济上也遭受到了巨大的损失,而且,朋友心理上也受到了不良影响,明明是花了105万买来的房子,怎么合同上少了5万块?作为工薪阶层,5万块是他一家人数月的工资总和,这让他很想不通。



2016年10月,住建部公布了《住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》,明确规定房地产开发企业不正当经营行为包括:商品房销售不予明码标价、在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用。同时,《商品房销售管理办法》第二十八条规定,受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。旨在杜绝一些房地产开发企业为了追求不正当利益,存在违法违规等不正当经营行为,例如变相收取定金预订款、捂盘惜售、暗中加价收费、捆绑搭售、“一房多卖”等等。


 

“团购费”等各种合同价格以外的收费,早已被政府叫停!电商费团购费违规,可以不交!看到这里的网友,赶紧回家找出你的购房合同,看看自己是否交了冤枉钱?


团购费是怎么来的?


想要了解“团购费”的概念,就要先懂得“渠道销售”这种新房营销模式。据一位在南充长期从事新房业务研究的业内人士介绍,渠道销售(业内简称“渠道”),一般指的是房地产开发商在传统的自行销售(业内简称“自销”)和代理销售(业内简称“代理”)这两种模式之外,选择由渠道服务商提供的线上或线下销售模式。

 

为了控制营销成本,开发商也陆续设立了自有渠道销售(业内简称“自渠”)业务,与渠道服务商销售(业内简称“外渠”)业务并行的两种主要渠道类型。线下渠道主要靠派单、拦访等手段来采集客户。而线上就是将汇集到的意向客户以拼组成团的形式,通过客户的到场登记以及缴纳一定金额的入团费用以确认团员身份,最后携团向开发商为客户获取优惠(一般是超过入团费用一倍额度的一次性购房优惠)。


 

在上述模式中,客户向渠道服务商缴纳的入会费用即被称为“团购服务费”或“团购费”,也是渠道服务商所获取的“佣金”来源,而开发商向客户提供的一次性的购房优惠,即被称为“团购优惠”。在2016年前,“交一万元抵五万元”等的宣传用语响彻南充新房市场,即使现在也不绝于耳。


是的,据小编了解,这笔钱应该是开发商预算提取给渠道方的,也就是这笔钱按计划开发商是要付给带客到楼盘下叉的销售组织、电销机构、团购网的,如果遇到自己跑去的顾客,那这笔钱就是开发商额外的利润了。

 

据业内人士介绍,其实所谓的“团购费”就是开发商一种变相的“体外循环”,有的是支付“渠道费用”,有的却不知循环到何处。对购房者,至于是真优惠还是假优惠,作为普通购房者很难判断其真伪。事实上,楼盘收取的“团购费”表面上看起来是给了购房者巨大的优惠,但是这里面仍旧存在一些例如误导消费者、影响房地产行业统计数据、破坏金融环境等重大隐患。


团购费去了哪里?


据一位曾就职于某房企做销售的人员称:“这部分钱有时候会被渠道服务商取走一部分,但大多数情况下仍是归入甲方,再根据协议比例返还中介费。为了规避风险,通常这部分‘团购费’会被刷入与开发商无关的账号上,只给购房者提供一张非本项目的收据。”

 

团购费对购房者的影响?


有业内人士认为,单独收取的“团购费”或许还会让国家或统计部门、房屋管理部门定期统计发布相关的房地产数据,特别是让市区级的房价、均价等相关统计数据有水分而失真。因为这笔钱统计部门不一定能够统计到,而且有可能税务部门也不知道,不能作为实际的税收基数,如果以一栋楼12层,一层4户,每户2万元计,一栋楼就有96万元的团购费没有纳入税收的基数,因此,对国家还会造成不少税费的漏收和流失。

没错,没错了,这笔钱就是付给帮助开发商销售房子的渠道方的。

 

不交团购费,谁会无条件免费带你去看房,代理分销公司怎么生存,那些因为客源也许会打架的小蜜蜂怎么办。开发商要维护渠道方的利益,如果直接去可以少钱,那渠道方就觉得不公平受到伤害,谁还会给你做渠道。房产内幕、潜规则多少年了,大家心里都没一点X数吗?自己去还房价,都没人给你谈。

 

如果取消了团购费?


但是如果取消团购费,那么开发商会把房款提高。现在我们再想想,什么时候收团购费的情况最常出现,是不是下半年,而且越接近年尾越多?因为这关乎到开发商全年的业绩了……

 

懂行的人都知道,开发商一年的销售业绩是按照签约的金额来计算的,首套房在客户支付了30%的房款后,无论剩下的70%什么时候交,都算是签约了整套房子,也就是说购房者L在12月在XX开发商交了30%的房款,剩下的70%要等到次年一月份之后才能付,L支付了30%的房款的这套房仍然能够按照房价总额计入开发商当年签约的业绩。现在应该有人明白为什么抢房子的时候要交够30%首付了吧。

 

很多人可能没想明白,为什么要讲这件事情,现在我们将包销公司拿出来说说吧。开发商为了完成业绩或者业绩好看,很难找到这么多人来支付30%的房款。但是!包销公司可以啊,他们拿着银行的融资,支付几栋楼30%的房款,一方面帮助开发商完成了高额的业绩,另一方面也可以赚取开发商的佣金,其乐融融。


年底了的时候问题就出现了!开发商一年的营销费用基本上花的一干二净甚至有可能已经超额了,支付给包销公司的佣金也属于营销费用啊,于是,开发商就允许包销公司收取团购费,收取的团购费能够将其中的一部分直接以现金的形式打给包销公司当做佣金,另一方面可能还能补贴营销费用,甚至是进入某负责人的金库,所以团购费的情况在业绩难以完成的时候会频频出现。


所以,上述就是团购费的一般情况,当然情况很复杂,具体项目的情况需要具体分析,但是大部分情况都是这样的,如果某个开发商把所有的房源都包出去了,销售的价格还不贵,这个时候团购费可能就不得不交了。但是目前相关机构的监管下,估计团购费可能会重新加入到房价或者车位、物管费等价格里面,毕竟车位还没开盘,开发商和包销公司的尿性是不会做赔本生意的。


还是具体情况具体分析,团购费能够拿回来一部分最好,如果价格真的非常合适,小九觉得也不是非得较劲,但是如果团购费价格离谱,我不买就可以了,过了这个年,市场乱象就能消停一段时间。

 

毕竟打着“以钱抵钱”的幌子给购房者优惠,这笔“团购费”已经由渠道服务商和房地产开发商“自行处理”了,长期以来形成的这条灰色利益链条让大笔资金在没有监管的状态下被“悄然瓜分”。已经完成利益分配的资金,想要追回的难度可想而知。

 

我们购房所支付的钱都是辛辛苦苦赚来的,一定要做好对比,到底如何使省钱,一定要做到心中有数!



以上信息仅供参考,最终以开发企业公布为准。本稿件为南充零距离房产独家原创稿件,版权所有,引用或转载请注明出处。

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